中国片区开发PPP模式发展动态及投资前景规划研究报告2019-2024年

**章 片区开发PPP模式相关概述 16
1.1 片区开发概述 16
1.1.1 片区开发的定义 16
1.1.2 片区开发适用范围 16
1.1.3 片区开发模式 16
1.2 片区开发的特征 16
1.2.1 子项目多综合性强 16
1.2.2 合规性要求高 17
1.2.3 投资金额大 17
1.2.4 合作期限长 17
1.3 PPP模式介绍 18
1.3.1 PPP模式结构 18
1.3.2 PPP模式历程 18
1.3.3 PPP模式优势 25
1.3.4 PPP模式本质 26
1.4 片区开发项目PPP模式中运作方式 27
1.4.1 片区开发项目运作方式选择的原则 27
1.4.2 项目运作方式的主要考量因素 27
1.4.3 片区开发项目运作方式的选择 28
**章 2017-2019年3月中国片区开发PPP模式发展环境分析 30
2.1 政策环境 30
2.1.1 政策加码PPP模式 30
2.1.2 片区开发支持政策 30
2.1.3 财金91号文解读 33
2.2 经济环境 37
2.2.1 基建投资成���增长主力 37
2.2.2 基建融资方式多维度** 38
2.2.3 财政货币政策保持稳健 38
2.3 房地产开发状况 39
2.3.1 土地交易市场 39
2.3.2 商品房销售规模 40
2.3.3 去库存工作现状 41
2.3.4 缓解去库存问题 42
2.4 城镇化发展进程 42
2.4.1 中国城镇化发展进程加快 42
2.4.2 PPP已成推进城镇化建设重要模式 43
2.4.3 积极推进PPP适应城镇化发展需求 43
第三章 2017-2019年3月中国片区开发PPP模式应用分析 46
3.1 2017-2019年3月中国PPP项目投资状况 46
3.1.1 示范项目落地率 46
3.1.2 示范项目投资额 46
3.1.3 地区和行业投资占比 46
3.1.4 示范项目付费机制 46
3.2 2017-2019年3月中国片区开发PPP项目投资规模 48
3.2.1 项目总投资额 48
3.2.2 项目投资区域结构 49
3.3 2017-2019年3月中国片区开发PPP项目建设动态 50
3.3.1 宁乡经开区**片区开发PPP项目 50
3.3.2 嘉善产业新城PPP项目成果 50
3.3.3 长春片区PPP项目正式签约 50
3.4 片区开发PPP项目的模式选择影响因素 51
3.4.1 资产状况 51
3.4.2 营利模式 51
3.4.3 用地性质 52
3.5 片区开发PPP模式市场参与主体 52
3.5.1 政府 52
3.5.2 社会资本方 53
3.5.3 服务提供方 55
3.6 片区开发PPP模式结构设计要点分析 56
3.6.1 运行结构设计要点 56
3.6.2 PPP运行模式选择图 56
3.6.3 投融资结构设计要点 56
3.6.4 交易结构设计要点 57
3.6.5 回报机制设计要点 57
3.7 产业综合体PPP模式分析 57
3.7.1 投资合作基本架构 57
3.7.2 投资盈利模式分析 59
3.7.3 项目运营关键要素 60
3.7.4 项目退出机制分析 61
3.8 PPP模式应用于片区开发的主要问题 61
3.8.1 配套规定不健全 61
3.8.2 土地使用权的取得 62
3.8.3 政府付费问题 62
3.8.4 投资人团队的组成 63
3.8.5 与政府采购模式的衔接 63
3.9 片区开发PPP模式应用建议 64
3.9.1 产业综合体PPP模式建议 64
3.9.2 片区开发PPP模式推进建议 64
3.9.3 片区开发PPP可持续发展建议 64
第四章 2017-2019年3月中国园区开发PPP模式应用分析 66
4.1 园区开发概述 66
4.1.1 园区的定义及分类 66
4.1.2 园区开发发展路径 66
4.2 2017-2019年3月中国园区开发现状 67
4.2.1 园区开发规模 67
4.2.2 园区开发产值 68
4.2.3 园区收益结构 69
4.2.4 园区开发特征 71
4.2.5 园区开发问题 71
4.3 园区开发PPP项目分析 73
4.3.1 项目合作期限 73
4.3.2 项目分布区域 74
4.3.3 项目运行方式 74
4.3.4 项目回报机制 74
4.4 2017-2019年3月园区开发PPP项目态势分析 75
4.4.1 安徽PPP产业园区项目落地 75
4.4.2 河北沧州园区PPP建设新模式 77
4.4.3 老河口市PPP园区建设探索 78
4.4.4 汕头市PPP园区项目启动建设 79
4.4.5 汉中经开区创智产业园PPP项目 79
4.5 园区开发类项目应用PPP模式的适用性分析 79
4.5.1 园区开发属性适用PPP模式 79
4.5.2 开发资本具备应用PPP模式的基础 80
4.5.3 园区开发运营符合PPP模式特性 80
4.5.4 开发风险收益契合PPP模式本质要求 80
4.5.5 园区开发生命周期符合PPP模式要求 81
4.6 园区开发类项目应用PPP模式的要素解析 81
4.6.1 开发项目内容分析 81
4.6.2 风险识别与分配机制 82
4.6.3 项目回报机制分析 82
4.6.4 开发项目监管体系 82
4.7 园区开发PPP项目ABS融资方式分析 82
4.7.1 ABS兴起背景 82
4.7.2 ABS实现过程 83
4.7.3 ABS规模分析 84
4.7.4 ABS融资特点 85
4.8 园区开发PPP项目土地相关法律实务 85
4.8.1 土地**开发主体资格的取得 85
4.8.2 土地城乡规划与土地规划 86
4.8.3 土地使用权的取得 90
4.8.4 国有土地使用权出让收入分析 96
4.9 推动园区开发类项目应用PPP模式的建议 100
4.9.1 因地制宜应用PPP模式 100
4.9.2 解决财政承受能力不匹配问题 101
4.9.3 开展园区PPP项目研究及试点工作 101
第五章 2017-2019年3月土地**开发PPP模式应用分析 102
5.1 PPP项目用地政策分析 102
5.1.1 产业项目用地政策 102
5.1.2 项目用地政策解析 102
5.1.3 产业用地政策指引 106
5.2 PPP项目的土地供应分析 106
5.2.1 PPP项目土地供应顶层设计 106
5.2.2 无偿取得土地使用权的PPP项目 107
5.2.3 有偿取得土地使用权的PPP项目 108
5.2.4 土地供应规划分析 111
5.3 土地**开发模式分析 112
5.3.1 BT模式 112
5.3.2 土地补偿模式 112
5.3.3 利润分成模式 113
5.3.4 PPP模式 114
5.4 PPP模式重塑土地整治投资格局 114
5.4.1 运用PPP模式的意义 114
5.4.2 PPP+土地招标获认可 115
5.4.3 市场PPP模式应用现状 116
5.4.4 PPP模式应用存在的难题 116
5.5 2017-2019年3月中国土地**开发PPP模式应用现状 119
5.5.1 PPP+土地招标方式获认可 119
5.5.2 重庆试水基金+PPP模式 119
5.5.3 广东明珠参与土地开发PPP 120
5.6 土地综合开发项目中的PPP模式应用分析 120
5.6.1 土地综合开发基本含义 120
5.6.2 土地综合开发项目特征 122
5.6.3 土地综合开发风险管理 125
5.7 土地开发领域应用PPP存在的问题及发展建议 126
5.7.1 土地领域开发项目适用性 126
5.7.2 PPP项目回报机制规范性 127
5.7.3 PPP项目支持文件一致性 128
5.7.4 土地开发PPP项目发展建议 130
第六章 2017-2019年3月中国区域开发PPP模式应用分析 132
6.1 区域开发PPP模式分类 132
6.1.1 单体项目PPP运作 132
6.1.2 同类项目打包运作 132
6.1.3 关联项目打包运作 132
6.1.4 区域整体打包运作 133
6.2 区域综合开发PPP运作分析 134
6.2.1 区域开发PPP项目试验 134
6.2.2 综合开发PPP模式适用性 134
6.2.3 综合开发PPP项目操作流程 136
6.3 新区开发PPP模式分析 137
6.3.1 新区开发的界定 137
6.3.2 新区开发的内涵 141
6.3.3 城市经营与PPP 141
6.3.4 新区开发PPP新政 142
6.3.5 新区开发PPP模式 144
6.3.6 新区开发PPP案例 145
6.4 2017-2019年3月中国新区开发PPP项目现状 147
6.4.1 中新天津生态城PPP项目 147
6.4.2 重庆两江新区PPP推进项目 147
6.4.3 株洲运用PPP模式参与新区建设 148
6.4.4 宁波杭州湾新区PPP投资基金 148
6.4.5 西咸新区PPP项目落地沣西新城 152
第七章 2015-2018棚户区改造PPP模式应用分析 153
7.1 英国城市更新项目PPP模式分析 153
7.1.1 城市更新项目PPP模式概述 153
7.1.2 城市更新PPP模式典型案例 154
7.1.3 城市更新PPP模式发展经验 156
7.1.4 英国城市更新发展经验启示 157
7.2 其他国家 158
7.2.1 美国 158
7.2.2 日本 160
7.2.3 韩国 163
7.2.4 新加坡 164
7.3 棚户区改造项目融资模式分析 166
7.3.1 贷款融资模式 166
7.3.2 债务工具直接融资模式 167
7.3.3 股权融资模式 170
7.3.4 非传统融资模式 171
7.3.5 各融资模式比较 173
7.4 2017-2019年3月中国棚户区改造状况分析 174
7.4.1 棚户区改造目标 174
7.4.2 棚户区改造满意度 175
7.4.3 棚户区改造规模 175
7.5 棚户区改造PPP模式分析 175
7.5.1 棚户区改造PPP模式政策 175
7.5.2 棚户区改造的PPP模式 176
7.5.3 棚户区改造PPP模式现状 176
7.5.4 棚户区改造PPP模式案例 177
7.6 棚户区改造典型项目结构及** 177
7.6.1 私营企业主体改造项目结构 177
7.6.2 PPP模式项目结构**设计 178
7.6.3 PPP模式项目结构优势分析 179
7.6.4 PPP模式项目结构发展展望 180
7.7 2017-2019年3月中国棚户区改造PPP模式项目动态 181
7.7.1 宁波市棚户区改造PPP项目 181
7.7.2 聊城棚户区改造PPP模式 182
7.7.3 西昌市棚户区改造PPP模式 182
7.7.4 江苏沛县引入棚户区改造PPP 183
7.7.5 遵义市棚户区改造PPP项目 183
7.8 2017-2019年3月中国保障性住房PPP模式分析 183
7.8.1 保障性住房现状及问题 183
7.8.2 引入PPP模式的重要性 186
7.8.3 保障性住房PPP提供模式 187
7.9 2017-2019年3月中国公共租赁房PPP模式分析 189
7.9.1 公共租赁房的PPP提供模式 189
7.9.2 公租房PPP融资项目的优势 190
7.9.3 公共租赁房POA融资模式 190
7.9.4 公租房POS模式运作核心 191
7.10 棚户区改造PPP模式存在的问题 192
7.10.1 棚户区改造PPP模式存在的困境 192
7.10.2 保障性住房PPP模式存在的问题 196
7.10.3 保障性住房PPP模式存在的风险 196
第八章 2017-2019年3月智慧城市PPP模式应用分析 199
8.1 2017-2019年3月智慧城市发展现状 199
8.1.1 智慧城市发展特征 199
8.1.2 智慧城市建设现状 199
8.1.3 智慧城市商业模式 200
8.1.4 智慧城市发展趋势 201
8.1.5 智慧城市发展瓶颈 201
8.2 2017-2019年3月中国智慧城市PPP建设分析 203
8.2.1 智慧城市PPP模式好处 203
8.2.2 智慧城市PPP建设规模 205
8.2.3 智慧城市PPP可选模式 205
8.2.4 智慧城市PPP应用关键 205
8.3 智慧城市PPP可持续盈利模式分析 206
8.3.1 城市级PPP项目 206
8.3.2 项目级PPP模式 208
8.3.3 经营性PPP项目 208
8.3.4 非经营性PPP项目 209
8.4 2017-2019年3月中国智慧城市PPP投资动态 209
8.4.1 温岭智慧城市PPP建设模式 209
8.4.2 济宁市PPP智慧城市建设 211
8.4.3 上海探索智慧城市PPP建设 211
8.5 中国智慧城市PPP模式投资前景 212
8.5.1 智慧城市PPP投资领域 212
8.5.2 智慧城市PPP模式前景 212
8.5.3 智慧城市PPP发展展望 213
第九章 2017-2019年3月中国片区开发PPP项目典型案例研究 214
9.1 产业新城综合开发的华夏模式 214
9.1.1 华夏模式分析 214
9.1.2 项目内容分析 214
9.1.3 PPP项目框架 214
9.1.4 项目回报机制 215
9.1.5 运作机制分析 215
9.1.6 项目进展分析 215
9.1.7 与PPP模式的契合度 216
9.2 中信滨海新城建设PPP项目 216
9.2.1 PPP项目基本情况 216
9.2.2 PPP项目进展分析 216
9.2.3 PPP运作模式分析 217
9.2.4 PPP项目回报机制 217
9.2.5 PPP项目融资流程 218
9.2.6 项目总投资安排 218
9.2.7 PPP项目借鉴价值 219
9.3 上海重固镇新型城镇化建设PPP项目 220
9.3.1 PPP项目基本情况 220
9.3.2 PPP项目业务范围 220
9.3.3 PPP项目回报机制 221
9.4 西安市徐家湾地区综合改造PPP项目 222
9.4.1 PPP项目背景分析 222
9.4.2 项目内容运作方式 222
9.4.3 PPP项目项目投资估算 222
9.4.4 PPP项目进展分析 223
9.5 武汉市千子山循环经济产业园PPP项目 223
9.5.1 PPP项目背景分析 223
9.5.2 项目内容运作方式 224
9.5.3 PPP项目进展分析 224
9.6 上海张江高科产业园PPP项目 224
9.6.1 PPP项目背景分析 224
9.6.2 PPP项目核心内容 225
9.6.3 项目实施效果分析 225
9.6.4 PPP项目**探索 226
9.6.5 PPP项目规范化进程 226
第十章 2017-2019年3月中国片区开发PPP建设重点企业分析 228
10.1 华夏幸福 228
10.1.1 企业发展概况 228
10.1.2 经营效益分析 228
10.1.3 业务经营分析 237
10.1.4 财务状况分析 237
10.1.5 PPP投资动态 242
10.2 张江高科 242
10.2.1 企业发展概况 242
10.2.2 经营效益分析 243
10.2.3 业务经营分析 251
10.2.4 财务状况分析 252
10.2.5 PPP投资动态 256
10.2.6企业组织结构图 256
10.3 中国宏泰发展 257
10.3.1 企业发展概况 257
10.3.2 经营效益分析 258
10.3.3 业务经营分析 259
10.3.4 财务状况分析 260
10.3.5 PPP投资动态 262
10.3.6 PPP项目探索 262
10.4 延华智能 263
10.4.1 企业发展概况 263
10.4.2 经营效益分析 265
10.4.3 业务经营分析 273
10.4.4 财务状况分析 273
10.4.5 PPP投资动态 277
10.4.6企业组织结构 278
第十一章 片区开发PPP项目退出机制分析 279
11.1 退出机制对于推动PPP落地的积极意义 279
11.1.1 减小期限错配导致的流动性风险 279
11.1.2 解决企业生存周期与项目合作期矛盾 279
11.1.3 解决资本方对投资回报率及期限要求的问题 279
11.1.4 发挥联合主体的各自比较优势 280
11.2 PPP模式退出机制分类 280
11.2.1 政府提前回购 280
11.2.2 股权转让 280
11.2.3 公开上市 281
11.2.4 资产证券化 281
11.3 PPP项目资产证券化分析 281
11.3.1 政策支持和法规依据 281
11.3.2 项目资产证券化适用性 282
11.3.3 项目资产证券化的意义 283
11.3.4 PPP项目资产证券化方式 284
11.3.5 项目资产证券化交易结构 285
11.3.6 项目资产证券化交易流程 286
11.3.7 项目资产证券化关注点 287
11.3.8 项目存在的问题和难点 290
11.3.9 项目资产证券化中的律师服务 291
11.4 园区开发PPP项目退出机制分析 292
11.4.1 股权转让 292
11.4.2 资产证券化 292
11.4.3 整体打包上市 293
11.5 PPP模式退出机制现存的障碍 293
11.5.1 风险管控尚需加强 293
11.5.2 相关法规尚需完善 294
11.5.3 缺乏稳定机构投资者 294
11.6 PPP模式退出机制政策建议 294
11.6.1 加强顶层设计 294
11.6.2 完善市场交易机制 294
11.6.3 完善制度探索资本利用 295
第十二章 2017-2019年3月片区开发PPP项目投资机会及风险预警 296
12.1 2019-2024年中国片区开发PPP项目市场机遇 296
12.1.1 社会资本投资递增 296
12.1.2 PPP投资规模扩容 296
12.1.3 PPP投资范围扩大 296
12.1.4 PPP地域投资机会 297
12.2 2019-2024年中国片区开发PPP模式投资机会 297
12.2.1 片区开发PPP项目内容 297
12.2.2 片区开发PPP项目主要建设和服务内容 297
12.2.3 片区开发PPP回报机制 298
12.2.4 片区开发PPP投资问题及建议 298
12.3 片区开发PPP项目风险分析 300
12.3.1 PPP项目常规风险 300
12.3.2 土地拆迁与补偿风险 300
12.3.3 产业导入和发展服务风险 301
12.3.4 土地获取风险 301
12.3.5 政府付费风险 301
12.3.6 财务风险 302
12.4 片区综合开发PPP项目风险的防控 302
12.4.1 土地拆迁与补偿风险的应对 302
12.4.2 产业导入和发展服务风险的应对 302
12.4.3 土地获取风险的应对 303
12.4.4 政府付费风险的应对 303
12.4.5 财务风险的应对 304
附录 305
附录一：产业用地政策实施工作指引 305
附录二：关于促进具备条件的开发区向城市综合功能区转型的指导意见 311
 
图表目录
 
图表1 **房地产开发投资增速 39
图表2 **房地产开发企业土地购置面积增速 40
图表3 **商品房销售面积及销售额增速 40
图表4 2017-2019年1-3月中国片区开发PPP项目投资规模 48
图表5 2017年中国片区开发PPP项目投资区域分布 49
图表6 片区开发PPP运行模式选择图 56
图表7 PPP模式投资产业综合体基本架构 58
图表8 产业综合体运营模式 58
图表9 PPP模式投资产业综合体盈利组成 59
图表10 2017-2019年1-3月中国园区开发规模 67
图表11 2017-2019年1-3月中国园区开发产值 68
图表12 资产证券化的实现过程 83
图表13 城乡规划体系 87
图表14 各级、各类城乡规划编制和审批主体 87
图表15 土地规划的分类及编制审批基本情况 88
图表16 土地使用权取得方式 91
图表17 计提项目 96
图表18 支出项目 99
图表19 在土地综合开发项目（CLDP）中应用PPP模式的架构设计 121
图表20 PPP项目收费机制分类 135
图表21 综合开发PPP项目操作流程 137
图表22 新区开发的构成 138
图表23 新区开发项目包括的重要内容 138
图表24 新区开发的内涵 140
图表25 债券融资流程图 168
图表26 上市房企棚户区改造项目再融资流程图 170
图表27 “十二五”期间我国保障性住房建设计划及完成情况(单位：万套) 184
图表28 智慧城市商业模式 200
图表29 迪威视讯智慧城市综合管理运营体系架构 206
图表30 华夏模式PPP运作机制图 215
图表31 中信滨海新城建设PPP运作模式图 217
图表32 中信滨海新城建设PPP项目融资流程图 218
图表33 PPP项目业务范围图 220
图表34 PPP项目回报机制图 221
图表35 华夏幸福财务指标与经营状况 228
图表36 华夏幸福资产负债表 230
图表37 华夏幸福现金流量表 232
图表38 华夏幸福核心产品图 237
图表39 华夏幸福盈利能力 237
图表40 华夏幸福偿债能力 239
图表41 华夏幸福运营能力 240
图表42 华夏幸福成长能力 241
图表43 张江高科财务指标与经营状况 243
图表44 张江高科资产负债表 244
图表45 张江高科现金流量表 247
图表46 张江高科盈利能力 252
图表47 张江高科偿债能力 253
图表48 张江高科运营能力 254
图表49 张江高科成长能力 255
图表50 张江高科组织结构图 256
图表51 中国宏泰产业市镇发展有限公司综合损益表 258
图表52 中国宏泰产业市镇发展有限公司资产负债表 260
图表53 中国宏泰产业市镇发展有限公司现金流量表 261
图表54 延华智能财务指标与经营状况 265
图表55 延华智能资产负债表 266
图表56 延华智能现金流量表 269
图表57 延华智能盈利能力 273
图表58 延华智能偿债能力 274
图表59 延华智能运营能力 276
图表60 延华智能成长能力 277
图表61 延华智能组织结构图 278